כרטיס ביקור דיקמן

רכישה בשותפות – פתרון או בעיה?

הערת פתיחה: קיבלנו השבוע שיחת טלפון מכובדת ממאן דהו שצרמה לו הפיסקה שנכתבה בשבוע שעבר בה הופיע המשפט "מדוע לא הלכתם בדרך הישרה וביררתם אצל עו"ד המתמחה בדיני מקרקעין". "אצלנו — דרך הישר היא אצל דיין!". אני מסכים לחלוטין עם העקרון, אולי היה צריך להיכתב "בדרך המקובלת", שכן הדרך המקובלת ברכישת נדל"ן היא אצל עו"ד, בדיוק כפי שפונים לשרברב בעת בעיה בצנרת ולנגר כשמזמינים ארון, ואין כל סיבה ללכת לדיין במצב זה, אלא אם כן מדובר בחשש שלא פועלים נכון.. ועל כך נסוב כבר כל המאמר…

כאמור, בשבוע שעבר נגענו באופן כללי ברכישת דירה בשותפות. עסקה המתאימה למשקיעי נדלן שהפכה בצוק העיתים לסוג של 'פתרון' למחותנים עבור מגורי ילדיהם. לרכישת נכס ביחד יש השלכות רבות והשבוע נמנה כמה מהן:

א.     כאשר כמה אנשים רוכשים יחד נכס, הבנקים מקשים מאד את הקריטריונים לקבלת משכנתא. הם מודעים לכך שהדירה עומדת להתפצל באופן לא חוקי, וחוששים מכך למקרה שיצטרכו לממש את הדירה אם יהיו חריקות בהחזר החודשי. בנוסף, הבנק לא אוהד את הרעיון של חלוקת ההלוואה לכמה שותפים – הוא מעדיף להתנהל מול לווה אחד. צריך לדעת שכשהבנק מקשיח קריטריונים – הדבר בא לידי ביטוי בגובה ההלוואה ובתנאי ההחזר (ריביות).

ב.     הדירה נמכרת כיחידת דיור אחת, ולא יתכן לחלקה פיזית באופן חוקי, כולל אי חלוקה מול ספקי החשמל מים וכו'. יש גם חשש שביום מן הימים, הדרך היחידה להינצל מהריסה תהיה לחבר את כל חלקי הדירה יחד בהוראת הרשויות.

ג.      כל מכלול הדירה ייחשב כדירה אחת מול הרשויות, וכל השותפים יהיו חייבים בכל החובות שלה ביחד, על כל ההשלכות הנובעות מכך. לדוגמא, אחד השותפים שלא ישלם את תשלומי החזר המשכנתא, יביא להפעלת מנגנון גביה על הדירה מבלי להתחשב שהשותף השני עמד בכל חובותיו. כמו כן, חוב של אחד הצדדים למיסוי מקרקעין, ימנע מהצד השני כל פעולה בנכס. רשות ההוצאה לפועל לא תתחשב בכך שהדירה מחולקת פיזית ל2, ועוד כהנה וכהנה.

ד.     מדובר בנכס ש"אינו עובר לסוחר". הדבר יבוא לידי ביטוי בעת רצון של שותף כלשהו למכור את זכויותיו לצד ג'. כמעט בלתי אפשרי למצוא רוכש לחלק מדירה, והרוכש לא יוכל לקבל עליה משכנתא.

ה.      יתכנו חילוקי דעות בין השותפים, על ענייני הנחה בארנונה, חריגות בניה, זכויות וחובות אחרים.

ו.    לאורך כל זמן החלוקה של הדירה, יהיה צריך לקיים מנגנון של חלוקת תשלומי ספקי מים, חשמל ארנונה וכו' בין השותפים, מתכון בדוק לצרות, כשכל אחד מהשותפים "מחזיק בגרון" את השותף השני.

ז. ברבים מהמקרים, מדובר בפתרון רע מבחינה תכנונית. החלוקה יוצרת בעיות טכניות, כמו לחץ מים מופחת, כיווני אויר ואור, בעיות אינסטלציה וריח, בידוד לא מוצלח בין הדירות, פגיעה בפרטיות ועוד.

לסיכום: רכישת דירה למגורים של 2 משפחות ויותר בשותפות, לא מומלצת כלל.

שתפו את הכתבה:

הרשמו לקבלת עדכונים

נרשמים ומקבלים עדכוני חדשות אונליין בזמן אמת ישירות לאימייל שלכם! 

גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן