כדאי להשקיע בדירה לצורך המכירה?

שאלה שעולה כמעט בכל מפגש עם בעל דירה בשלב הגישושים למכירת דירתו… הנחת העבודה היא שניתן בהשקעה קטנה להניב תשואות גבוהות. כלומר, נשקיע סכום פעוט ב"איפור" הדירה, והמחיר שלה ינסוק בהתאם.

כדי לענות על השאלה יש להתייחס לכמה סוגי השקעה: השבוע נדבר על הנפוצה והיקרה שבהן, עליה מניחים כי היא תניב את הרווח הגדול – הרחבת הדירה, תוספת בניה וניצול אופציות.

כמעט לכל דירה יש אופציות להרחבה, ובוודאי כשהן רבות ומעניינות כמו חפירת חללים, גגות, חלוקה וכו'. מכיוון שרוח השאלה היא כלכלית נטו, נתייחס אפוא רק להיבטים הכלכליים שבענין. נוציא מהכלל הרחבה שהיא לצורך המגורים של בעלי הדירה או שמייעדים אותה להשכרה, ונתמקד בסיטואציה ברורה של השקעה לצורך מכירה – עלות מול תועלת.

ובכן, נניח שמדובר על דירה רגילה בת 3 חדרים בגבעה ב'. מחירה בשוק עומד על 1,250,000 ₪. המחיר הוא נגזרת של ביקוש גבוה לדירות מהסוג הזה. יש לה אפשרות להוספת חדר נוסף והגדלת הסלון. ס"ה בניה של 25 מ"ר שיתווספו לדירה. הדירה במתכונתה החדשה 4 חדרים (110 מ"ר) תימכר במחיר של 1,350,000 ₪ דהיינו 100,000 ₪ יותר. ההשקעה הכוללת בהנפקת ההיתר ובבניה עצמה מגיעה כמעט לסכום הזה, מבלי לקחת בחשבון הוצאות בלתי צפויות כמו לדוגמה: החלפת הריצוף בסלון / כל הדירה (את המקורי כבר אי אפשר להשיג) ועוד.

אם נסכם בקצרה עלות מול תועלת: אמנם לא "נפסיד" כסף בהרחבת הדירה, אך לא נרויח מאומה מהענין בהתחשב בכאב הראש שסביב הבניה, הרעש והבלאגן, הסבל של השכנים וכו'. הדבר נכון גם לגבי הוספת יח"ד וכדומה: בסופו של תהליך, תצליחו להחזיר את ההשקעה בבניה עם תוספת זניחה שלא מצדיקה את המאמץ הכרוך בבניה.

אז מה כן?

אם ישנה אפשרות טכנית להוספת חדר וסלון, הדבר המשתלם ביותר הוא להוציא היתר בניה על התוספת בלבד. לצורך הענין, הוצאת ההיתר תעלה את ערך הדירה בסכום של בין 30,000 ל-50,000 ₪. כשההשקעה בענין היא של אלפי שקלים בודדים.

ועוד טיפ קטן: אין ענין לממש את הוצאת ההיתר מהעירייה ולשלם את האגרות והערבויות. להיתר הבניה הניתן על ידי העירייה יש תוקף ל-3 שנים מיום הוצאתו. לרוכש הפוטנציאלי די בזה שהוגשו תוכניות אדריכליות חתומות לעירייה על ידי כל השכנים ואין התנגדויות לבניה.