לפחות עו”ד אחד קורא את הנכתב כאן (כלומר, אתם בחברה די טובה…) והוא שלח אלי מנשר ששלחה אליו לשכת עורכי הדין בו היא מספרת לחבריה על יציאתה לקמפיין מאסיבי שהמסר העיקרי שלו יהיה: “לא עושים עסקת מקרקעין ללא עורך דין 100% מטעמכם שעוסק בתחום”.
כמי שמאמין ב”אפקט הפרפר” (תיאוריה הגורסת שמשק כנפי פרפר קטן מניע תהליך באטמוספירה שבסופו של דבר עלול להביא סופת טורנדו, שזוהי בעצם הגדרה אקדמית להשקפה תורנית בסיסית שמחשיבה כל מעשה, ולו הקטן ביותר בעינינו, כמעשה בעל חשיבות ומשמעות), אני שמח לקחת חלק בקמפיין המכובד של לשכת עורכי הדין…
ועכשיו לענייננו: בשבוע שעבר עסקנו בעיקר בהגדרת תפקידי עורך הדין בייצוג הרוכש בעסקת מקרקעין. השבוע נטפל גם בהגדרת התפקיד בייצוג המוכרים.
מוכרים רבים סבורים כי הם “לא צריכים עו”ד לעסקה” על פי תפיסת עולמם – “הבעיה היא של הקונה – לי אין סיכונים!”. תפיסה זו שגויה מעיקרה, ועלולה להביא לנזקים משמעותיים למוכרים.
מזל וברכה – מצאת רוכש כלבבך לדירתך. ניהלתם מו”מ על מחיר הדירה, התמקחתם, (אין אדם יוצא וחצי תאוותו וכו’ וכו’) ובכל זאת הגעתם לעמק השווה בפרטים הרלוונטיים. לחצתם ידיים, כולכם מרוצים, שתיתם לחיים. (הרבה בזכות המתווך המקצועי שלכם, אבל לא נעשה לו כאן יח”צ בחינם..) עכשיו הגיע הזמן להוציא את העסקה מהכח אל הפועל, קרי: חתימת הסכם אצל עורך הדין.
[pojo-sidebar id=”129″]
מה הציפיות שלך כמוכר? שעורך הדין ינסח את ההסכמות אליהן הגעת עם הרוכש באופן שלא יחשוף אותך לנזקים. ובמילים פשוטות מלוות בדוגמאות מהחיים: אני לא מוכר כל יום דירה, לא יודע כיצד להתנהל מול הרוכש שנראה לי “כריש נדל”ן לא קטן”. יתכן שקנית דירה אחרת, ואתה צריך שעוה”ד יתאים לך את לוח התשלומים עם הרוכש שלך להתחייבויות שלקחת על עצמך, תרצה שיסודר לך לוח תשלומים והחזר המשכנתא שלך באופן שתוכל לעמוד בתשלומי הדירה שרכשת במקום זו שמכרת, שעורך הדין יערוך לך תכנון מס לגיטימי בו תתחייב בכמה שפחות מיסי מקרקעין (כן, יש כזה דבר…) שידווח לגורמים הרלוונטיים על העסקה ויעמוד מולם כמייצגך. אה, כן, יש גם סוד קטן… לא נעים, אבל יש עיקול קטן על הדירה בעקבות חוב של חברת אשראי. צריך לסדר את זה מולם (וכמובן לשמור על זה בסוד מהרוכשים..) וכן.. חשוב לך מאד שהדירה תירשם על שם הקונה. א. למען הסדר הטוב. ב. אתה לא בדיוק רוצה להישאר בעל דירה שניה או שלישית, מכרת, וזהו.
לאחר מונולוג כזה, ניתן להבין ב”מכלל הן אתה שומע לאו” עד כמה חשוב לקחת כמייצג עו”ד חרוץ ומקצועי שאכן יבצע את העסקה לשביעות רצון הצדדים. צריך להבין כי חוזה נכון הוא חוזה מאוזן המאזן ככל שניתן בין רצונות המוכר ליכולות הרוכש. לדוגמה: המוכר רוצה סך של 70% מהמכירה בתוך חודש, אבל לרוכש אין יכולת להעמיד את הסכום, בין היתר בשל העובדה הפשוטה כי יש על הדירה משכנתא, וכדי שהרוכש יוכל ליטול הלוואה על הדירה, יש לסלק את המשכנתא של המוכר, תהליך שאורך יותר מחודש ימים.. אז לא לוותר על ייצוג טוב, ושיהיה במזל וברכה!