תפקידי עורך הדין בעסקת מקרקעין (ב)

חבר האיר לי באירוניה השבוע: נתת כותרת על "תפקידי עורך הדין בעסקת מקרקעין" ולאורך כל הכתבה הסברת מה לא קשור אליו ואינו בתחום אחריותו… צודק, ויפה ששמת לב, בכל זאת, תיאום ציפיות הוא חשוב מאין כמותו, אבל בוא נתקדם…

אז מה כן תפקידו??

נתחיל בצד הרוכש…

כשאתה רוכש דירה, אתה למעשה עובר תהליך משמעותי מאד. החל מתנועת כספים גדולים שבדרך כלל לא עוברים בחשבונך (הלוואי שכן..) לחשבון המוכר, וכלה ברישום זכויות בנכס על שמך.

רבים טועים לחשוב שתפקיד העו"ד מתמצה בסגנון החוזה פחות או יותר… אני לא מזלזל בזה, כי תפקיד החוזה הוא כשמו: לחזות מראש היכן עלולות לצוץ בעיות, ולתת להן מענה כבר בעת החתימה עליו.

אבל, אתה מצפה מעורך הדין בראש ובראשונה – שיגן על כספך, שלא תיכנס לסיכונים, ושבסופו של תהליך, אכן הנכס יירשם על שמך כדת וכדין. לעיתים גם תרצה להשתמש בבנק למשכנתאות כדי לקבל הלוואה לרכישת הנכס. הבנק ידרוש סדרת דרישות ובדיקות משלו גם עליך כלווה, ואחר כך על הנכס עצמו, ערכו, מעמדו המשפטי, מידת שעבודו להלוואות / עיקולים / הוצאה לפועל על שם המוכר, ונטרול הסיכונים עליהם הוא נחשף. על כל אלה מנצח העו"ד שלך – עורך דין שמחוייב לך, לעסקה יעילה, ולא לגורם שלישי, כמו מתווך למשל, שברגע שנחתם החוזה – הוא סיים למעשה את ההתקשרות איתך.

[pojo-sidebar id="129"]

עורך הדין שיתרשל בתפקידו ובגין התרשלותו ייגרם נזק למרשו, נחשף לתביעה על ידי הלקוח, וכבר שמענו על עו"ד ששילם 800,000$ לרוכשים על עסקת מכירת דירה שהוא התרשל בה וכספי הרוכשים ירדו לטמיון, כך שהאחריות שלו היא גדולה מאד.

עלולות להיות בעיות רבות בנכס, שאתה לא יודע שהן קיימות כלל, או מהוות בעיה משפטית. בתחילת התהליך, יבדוק עורך הדין את כשירות העסקה מבחינה משפטית – האם ניתן למכור את הדירה? (יש דירות שחלה הגבלת זמן על מכירתן) האם הדירה אכן רשומה על שם המוכרים, או שמא הם מתחזים במקרה הרע, ובמקרה הפחות גרוע – רוכשים לשעבר שלא טופלו כראוי על ידי עורך הדין, והדירה עדיין לא רשומה על שמם… הוא יבדוק קיומם של עיקולים / משכונים העלולים לסכן את מכירת הדירה, יתייחס אליהם בהתאם, ויתווה את המשך התהליך.

רק לאחר וידוא שאכן המכירה יכולה להתבצע מבחינה משפטית, יגש עוה"ד לעריכת ההסכם ולפרטיו.