בשבוע שעבר כתבנו כאן על השקעה בדירה לצורך המכירה, והגענו למסקנה כי אין תועלת בהשקעה בבניית אופציה להרחבה מול העלויות הכרוכות בה. נותר לנו אם כן, “לסגור” עוד שתי פינות: האחת לגבי השקעה ענקית בבניה – דהיינו בניית יחידות דיור ותוספות וכו’, והשניה תעסוק באמת ב”איפור” מזערי לדירה שיעזור למכירתה.
נתחיל בהשקעות הענקיות: הרבה אשליות נוצרו אצל מוכרים כי ככל שישקיעו ויהפכו להיות יזמים של פרוייקט בניה שבתוכו בלועה גם הדירה המקורית שלהם, ויוסיפו עליה עוד כהנה וכהנה יחידות / חללים/ גגות/ מחסנים, כך הם ירוויחו בענק. התשובה היא שזה פשוט לא עובד…
כל מה שנכתב בשבוע שעבר לגבי הרחבת הדירה שבסופו של תהליך אינו תועלתי – תקף גם כן לגבי הבניה המוזכרת כאן. יתרה מזו – ככל שהדירה גדולה יותר, ואמורה להיות יקרה יותר – כך יהיה קושי גדול יותר למכרה.
בעבר היו הבנקים מעלימים עין מבניה שלא לפי ההיתר והיו משחררים כספי הלוואה לצורך רכישה של דירות שכאלו. כיום, הפכו הבנקים להיות קשוחים מאד במתן ההלוואות, מה שבאופן כללי גרם לחלק נכבד מהרוכשים הפוטנציאלים להיפלט מהשוק בשל אי יכולת מימון, ובהכרח גם לירידת מחירים בדירות היקרות יותר.
ועכשיו, נטפל בהשקעה הקטנה, זו שבאה לתת קצת צורה חדשה ויפה לדירה הקיימת, ללא צורך בבניה ובהוצאת היתר, מה שבעבר נקרא “שיפוץ”..
ברור שדירה יפה ומטופחת, מגבירה את החשק של הרוכשים לקנותה. גם לאנשי נדל”ן מנוסים שיודעים להפריד רגשות מבלוקים קשה לעמוד בפיתוי.. אבל, האם כדאי לשפץ ולהשקיע כדי לייפות את הדירה? שוב התשובה היא לא! כי כל מה שתשקיעו בדירה, אולי יזרז וימהר את מכירתה, אך לא יבוא לידי ביטוי במחיר שהשקעתם, איש לא ישלם לכם את הסכומים שהשקעתם בשיפוץ האמבטיה, המטבח או המזגנים שהתקנתם. חריג מכלל זה, הוא סיוד. באם הדירה נראית ממש רע, שווה להביא איש מקצוע שיתקן תיקוני צבע ויסייד את הדירה בצבע לבן חלק (כמו מהקבלן). זו ההוצאה היחידה שתוחזר במלואה ושווה להשקיעה.
עוד כמה דברים ששוה להשקיע לצורך המכירה: תיקונים קלים כמו: חבלי תריס, חלונות שבורים, שקעי חשמל שבורים, מנעולי דלתות וכדומה, שעלות תיקונם זניחה, וכשהם תקולים הם מותירים רושם של דירה מוזנחת, שבעיני הרוכש הפוטנציאלי נראה ש”צריך לשפץ את כל הדירה, כי היא מוזנחת”.
