בשבוע שעבר נגענו מעט בחשיבות בחירת עורך הדין שיטפל בעסקת המקרקעין על ידי הצדדים, ובכך שהוא אמור להיות שליחם של הצדדים ולא של צד שלישי. קיבלנו שיחת חיזוק מפתיעה מאחד מעורכי הדין המוכרים בעיר, שיצא מגדרו לנוכח הדברים: “ניגוד האינטרסים כששכר עוה”ד משולם על ידי המתווך, הוא מעיק ומטריד מבחינה מקצועית. למעשה, הייתי אני צריך לכתוב את הדברים, ואולי אף להחמיר אותם יותר” אמר.
אנו מאחלים מכל לב לכולם שפגישה שלהם עם עורך דין תהיה רק בנסיבות של מכירת / רכישת נכס מקרקעין. עורך הדין יבקש מהם תשובות על שאלות רבות הנוגעות לקיום העסקה, יחתים אותם על הררי מסמכים ודפים שגם אם ירצו להבין אותם, יצטרכו ללמוד כמה שנים בפקולטה למשפטים.. רבים סבורים כי תפקידי עורך הדין בעסקת מקרקעין הוא משעמם ומסתכם בעיסוק בניירות ומסמכים בעלי ניסוחים משפטיים מפותלים ובלתי מובנים… “שפה מיוחדת שהמציאו לעצמם עורכי הדין, על מנת להרגיש מורמים מהעם”…
אמירה מקוממת שאני שומע פעמים רבות היא: “יש לי עו”ד בירושלים שעושה לי את העבודה ב1500 ₪!” אין לי אלא לצטט את מאמר חז”ל: “אסיא דמגן במגן – מגן שוה” (רופא המרפא תמורת כלום – שווה כלום). כדי להוביל עסקת מקרקעין בצורה חלקה ונכונה, אי אפשר לעבוד בסכום שכזה, אלא אם כן העו”ד עושה השלמת הכנסה בזמנו הפנוי כמאבטח בקניון.
[pojo-sidebar id=”129″]
ובכן, אנסה מעט להאיר על תפקיד העו”ד בעסקת הנדל”ן וחשיבותו: לעסקה יש שני צדדים – המוכר והרוכש, שמתחילים להתניע תהליך שעשוי להימשך לעיתים יותר משנה, כשבסופו, המוכר מצפה לצאת מהעסקה ובידו כל התמורה אותה סיכמו הצדדים שעל הרוכש לשלם, והרוכש מצפה לקבל את החזקה הפיזית (מפתח) והמשפטית (רישום על שמו) בדירה, במועד המוסכם. כמה שהפיסקה הזו נראית טריוויאלית ומובנת מאליה – תתפלאו לשמוע כמה חריקות, עוגמות נפש ואכילות לב עלולות להיות סביב הענין הזה, שלא לדבר על סיכונים ממש, שלחלקם הגדול יכל עו”ד מקצועי לתת מענה נכון כבר בעת חתימת החוזה.
נתחיל מכך שכשמגיעים הצדדים לחתימת ההסכם אצל עורך הדין, הם אמורים להיות “סגורים” על עצמם בכמה עניינים מרכזיים (ראה להלן), ולא להתחיל לנהל משא ומתן בחסות עורך הדין.. דרך אגב, האתיקה המקצועית אוסרת על עורך הדין להתערב במשא ומתן שבין הצדדים, ועליו לנסח את ההסכמות שהם הגיעו אליהן במו”מ שקיימו ביניהם או בעזרת המתווך. תתפלאו לשמוע שישנם כאלה שעדיין לא סגרו על המחיר הסופי, או על עניינים אחרים, ומגיעים לעו”ד לנהל מו”מ על כך. דומה הדבר כאילו באו אליו למשרד כדי לספק לו מופע התנצחות בחינם… עורך הדין עצמו, כאמור, מנוע מלהתערב, ולעיתים אחד הצדדים חש כי “העו”ד בצד של השני” בעקבות שתיקתו. התחלה רעה למהלך העסקה…
העניינים המרכזיים הם בראש ובראשונה – מה מוכרים? את הדירה. עם המחסן או בלי? (יש לכך השלכות מיסוי) מה עם המזגנים? הריהוט? הרטיבות שהתחייב מי מהצדדים לטפל בה וכו’, האופציה והתוכניות, אישורי השכנים ועוד. בכמה הדירה נמכרת? תאריכי יעדים: מתי משלמים וכמה, פינוי הדירה והעברתה לחזקת הרוכש, עם השוכר או פנויה וכו’ (הסכמות הללו יהיו באופן כללי, כי ברוב המקרים עורך הדין ישנה את לוח התשלומים כחלק מאחריותו לצדדים).
