– זה לא נורמלי מה שקורה כאן עם המחירים, תגיד, אבל כמה באמת שווה הדירה שלי???
כך נשמעה פתיחת השיחה עם מכר שמעוניין למכור את דירתו, כשהדגש הוא על המילה “באמת”..
ואני, כמו כל יהודי טוב אשאל אותך שאלה אחרת: כמה באמת שווה המכונית שלך (טויוטה קורולה מודל 2006 צבע כסוף במקרה הזה..)? התשובה היא – כמה שישלמו עליה כאן. באמריקה למשל, המכונית שלךך תעמוד בצד הדרך עם שלט למסירה בחינם או שתינתן פרס לתלמיד קולג’ על מבחן בו הוא קיבל ציון למעלה מ60%… כאן בארץ המחירון שלה הוא X ₪, שאכן יתקבלו בעבורה, ויתכן שאיפה שהוא ברחבי העולם היא תימכר במחיר הרבה יותר גבוה…
ובהשאלה לשוק הדיור: הדירה שווה באמת – כמה שישלמו עליה. אבל כמה ישלמו? כאן אנחנו נכנסים לקטע מקצועי קצת.
[pojo-sidebar id=”129″]
איך מעריכים דירה? בוא וננסה להתחקות אחר העקרונות שמנחים את המוכרים בדרך כלל, ונסביר אחד לאחד מה מידת ההשפעה שלו על המחיר ואמינותו:
- למתחילים: דירות אחרות שמפורסמות למכירה באיזור. עוברים על מודעות מהעיתון / פרסום אינטרנטי / לוחות מודעות, ומנסים להשוות. הבעיה הגדולה היא: ישנם “מוכרים” שמפרסמים את דירתם במחיר מופרז בעליל, תוך גלגול עיניים לשמים “שיעשה לנו נס וישלח לנו איזה אמריקאי או לפחות צרפתי שלא יבדוק את המחיר, ותהיה לו אפשרות לשלם את זה”, מה שבדרך כלל לא קורה. הסיכוי שאראלה ממפעל הפיס תתקשר להודיע על זכיה כשאין לכם כרטיס מנוי – זהה.
- בודקים עם מישהו שגר באיזור – קרוב, מכר או חבר, מתוך הנחה שאם הוא גר בביתר – מובטח לנו כי הוא “יודע מה קורה” וברור שידייק במחיר. לדרך קביעת המחיר על ידי המכר עצמו – עיינו בסעיף הקודם.
- למתקדמים: בודקים באתר רשות המיסים על עסקאות שנעשו באיזור. אז זהו שהנתונים כל כך לא מדוייקים – תוכלו לגלות שם דיווח על מכירת 3 חדרים במחיר מופרז ביותר, אבל לא תדעו שמאז שהדירה היתה 3 חדרים, היא כבר הורחבה ותוספה מכל כיווניה (6 צדדים) ובכלל מדובר בקומפלקס שבלע לתוכו דירת 3 חדרים ולא נודע כי באה אל קרביו. הסיבה לטעות היא בשל העובדה כי גם כשהדירה מורחבת (בהיתר כמובן) היא אינה משתנה ברשומות המינהל האזרחי והחברה המשכנת. כלומר – לעולם ועד היא תרשם ברשומות כדירת 3 חדרים, ומכאן המחיר המוטעה.
- הערכת שמאי: הכי קל כמעט… השמאי יתן מחיר מדוייק. כהקדמה עלי לכתוב כי מקצוע השמאות הוא מקצוע מכובד ומקצועי. לימודי שמאות הינם לימודים ארוכים ולא קלים. אבל כמו בכל תחום, יש הרבה אינטרסים. והתקווה שהשמאי יעריך את הדירה במדוייק היא לא פעם תקוות שווא. השמאי מסתמך גם הוא על עסקאות שונות שנעשו בסביבה, טיב הבניה, והיכרותו עם השוק. לא פעם שמאים יוצרים קשר עם אנשי מפתח בנדל”ן המקומי כדי להבין תהליכים ונגזרות שלהם. יפה הגדיר לי פעם פקיד שומה במיסוי מקרקעין כשהבאתי לו שמאות מוסמכת לתמיכה במחיר מכירה: “ישמחו השמאים” זה לא מעניין אותי…
אז איך בכל זאת קובעים מחיר?
על כך בשבוע הבא….
