בשבוע שעבר ניתחתי את העקרונות המנחים את בעלי הנכסים לקביעת מחיר לדירתם העומדת להימכר:
מדובר בדרך כלל על “לרחרח את השוק”, ולהשוות את הנכס העומד להימכר עם נכסים דומים שנמכרו באיזור. הדבר נעשה בדרך כלל על ידי בדיקת דירות דומות המתפרסמות למכירה, קבלת סקירה מתושב המקום לגבי המחירים, נסיון להתחקות ברישומי רשות המיסים אחר מחירי דירות שנמכרו כבר, והערכות שמאי. הסברתי בארוכה מדוע כל השיטות לוקות בחסר מהבחינה המקצועית – בסופו של דבר ישנו מקור שבידו המידע המדוייק.
על כל האמור יש להוסיף גם את החיבה היתירה שבעל הדירה חש כלפי דירתו, שלעיתים רבות קורה ש”יתן איש את כל הון (על) ביתו באהבה”, אבל במציאות” בוז יבוזו לו”…
אז מי בכל זאת יוכל לסייע במידע שבידו שיתן תמונה עדכנית ונכונה על מצב השוק? אצל מי נמצא “מידע הזהב”? כל חוקר מתחיל שמקבל תיק לפיצוח, מייחל להגעה אל מקור המידע השווה עבורו זהב. מסתבר שכמו בכל “חקירה”, גם בתחום זה ישנו מקור מידע – מישהו שהמידע מצטבר אצלו באופן קבוע, ובמקצועיות.
למעשה, בשני צמתים זורם המידע הזה: הראשון והמקיף הוא המתווך המקצועי, והשני הוא הצומת האחרון – עורך הדין המייצג את הצדדים בעסקאות המכר ויודע בדיוק בכמה נמכרו הדירות. האחרון לא תמיד ישוש לחלוק את המידע הזה עם כל דורש, מכמה סיבות: 1. זה לא תחום התמחותו. 2. עדיין המידע שבידיו לא מקיף את כל השוק הספציפי אלא רק את העסקאות שנחתמות במשרדו. 3. כללי האתיקה המקצועית לא מאפשרים לו לחלוק את המידע החסוי הזה. אבל, אפשר בכל זאת לקבל ממנו רקע כללי. 4. עורך הדין מנוע מלהתערב בנושאים שהם נתונים למו”מ בין הצדדים, כך שאין לצפות ממנו שהוא יעכב או יזרז עסקה בשל התמורה שניתנת בה.
[pojo-sidebar id=”129″]
אז מה נשאר?
מתווך מקצועי שעוסק באיזור מסויים (להבדיל מ”מתווכים” רבי פעלים המוכנים “לתווך” הכל: דירות בכל הארץ ובאיזורים נרחבים בפנמה, אנגליה, גרמניה והפיליפינים. גגות, רכבים, השקעות, קרקעות, פוליסות ביטוח, יעוץ משכנתאות, וכמובן גם אדריכלות ושיפוץ בשיטת שלם ושכח), אוגר מידע כזה במהלך העבודה היומיומית שלו. הוא עוקב אחרי עסקאות המתבצעות בשוק, גם אלו שלא תווכו על ידו. אז מה יותר פשוט מלהרים טלפון למתווך שכזה ופשוט לברר אצלו?
אבל, יש מחסום – רתיעה מובנית ממתווכים… הנה נגעתי בנקודה. בצל מקצועות התיווך והשדכנות חוסים שרלטנים רבים. מה לעשות, זה מקצוע שנשמע קוסם מאד: כסף גדול וקל, מתווכים לרגע צצים כפטריות אחר הגשם, בדרך כלל אחרי נסיון מוצלח של תיווך דירה של מכר שהתגלגל לידיהם בהשגחה פרטית, והתנועה של החאפרים היא ערה מאד. (לדוגמה בלבד: בביתר פעלו באופן רשמי בעשור האחרון יותר מ70 מתווכים שונים! זה לא כולל כמובן בני דודים, שוכרים, חברים מהכולל והעבודה, שכנים וסתם בעלי ענין שתפסו טרמפ על הדירה והפכו להיות מתווכים שלה…)
התקדמנו צעד, ונסוגים צעד… הבנו שהמידע שלנו נמצא אצל המתווך, אבל איך נמצא אותו בעצמו? איך נבטיח לעצמנו מתווך שיפעל בצורה הוגנת כלפינו? (ובמילים פשוטות: כזה שלא יסובב אותנו, לא ירמה אותנו, שלא ילחיץ אותנו וכו’), נכון, אף אחד לא רוצה להכניס את עצמו לצרות עם מתווך שאינו כלבבו. וזו באמת בעיה, מהו אם כן הפתרון?
כיצד נוכל להחליט על מתווך נדל”ן? איך נבדוק את רמת המקצועיות שלו, האמינות שלו, ועוד?, ובכלל, מהו תפקידו בצוות? על כך בשבוע הבא בע”ה.
