השוק מבולבל. אז לפני שמביאים דעות של מומחים מכל הסוגים, בעלי תפקידים ואינטרסנטים, צריך לנסות ולהבין את המניעים / האינטרסים של כל אחד מהדוברים.
נתחיל במנהלי בתי השקעות למיניהם ויועציהם שכבר 8 שנים מזהירים אותנו שהמחירים בירידה… הם מדברים על בועה והתרסקות, כשהמסר המרכזי העולה מדבריהם: עיזבו את ההשקעה בדירות ובואו להשקיע אצלנו.
כדרכם של יועצים – העובדות לא מקלקלות להם את האג’נדה, ועליות המחירים בנדל”ן של השנים האחרונות, שטפחו על תחזיותיהם פעם אחר פעם, עדיין לא הצליחו לשחרר אותם מהתפיסה החד מימדית הזו.
נמשיך לעבר משרד האוצר ואנשיו: השר כחלון נבחר על סמך הצהרותיו הבלתי מתפשרות כשהוא מעמיד את ראשו לגליוטינה פוליטית באם לא יוריד את מחירי הדיור. אבל מה שרואים משם כנראה לא רואים מהפודיום של עצרות הבחירות, וגם הוא כבר החל להתפתל על ההבטחה הבלתי מובטחת של הורדת מחירי הדיור. כחלון רוצה להביא בשורה, הוא פועל בנדון – משחרר המון דירות לבניה במחיר למשתכן, דבר שיתן את אותותיו בעתיד, בתנאי שהזוגות הצעירים אכן יוכלו לקנות את הדירות הללו, וכאן אנו מגיעים לשחקן מרכזי נוסף שמזעזע את כל השוק: הבנקים ובנק ישראל בראשם.
לא לחינם יצא קצפם של חברי הכנסת הר’ גפני והר’ מוזס על הרגולציה של בנק ישראל. מה שקורה בשוק הדיור כרגע, וההשפעה החזקה ביותר על המכירות בשטח שהואטו לאחרונה, שייך בלעדית לבנק ישראל.
מה קרה? כבר עמדנו על כך בעבר: בנק ישראל מתוך ראיה צרת אופקים שאולי מוצדקת מבחינתו, החליט להפחית את סיכוני הבנקים בהלוואות משכנתא לפרטיים. אומר בנק ישראל: מחירי הדיור אינם מענייני. אותי מעניין סיכונם של הבנקים ותו לא. אם עד לפני תקופה, היה הבנק שש ושמח להלוות לכל מאן דבעי, גם אם היו צריכים פה ושם לעגל פינות לגבי יכולות ההחזר וכדומה, הפך פתאום לקשוח במתן הלוואות מחד, והעלה את הריבית על ההלוואות הנ”ל מבלי להתייחס לריבית הנהוגה במשק מאידך.
מה שקרה, שבבת אחת נזרקו החוצה ממעגל המבקשים לרכוש דירות אלפי זוגות צעירים וחסרי דיור שהסתמכו על הלוואת משכנתא מהבנק, שלפתע נכנסו למצב עצירה וחישוב מסלול מחדש. הנתונים יספרו להם על אלפי דירות הנבנות במחיר למשתכן או בשוק החופשי, אבל אף אחד לא יכול לרכוש אותן… פשוט מאד – אין יכולת מימון. פרוייקטי הדגל של כחלון – מכרזי מחיר למשתכן שבאמת חוסכים אחוזים ניכרים ממחיר הדירה עדיין רחוקים מהישג ידם של הזוכים שמבטלים את זכייתם בהמוניהם מחוסר מימון.
הורדת ביקוש היא מבורכת כשהיא מתבצעת באופן של פתרון, לא של דחיית המצוקה. הדבר דומה לתור של מאות אנשים צמאים לחלוקת מים למשל, שהמארגנים החליטו להחמיר את הקריטריונים ולחלק רק למי שהוא שמאלי… הבעיה של הימניים הצמאים לא נפתרה, אלא נדחתה למועד מאוחר יותר ותתפרץ בעוצמות גבוהות יותר…
במצב ביניים זה, יתכנו ירידות קלות במחירי הדירות בטווח הקצר. מדובר באלו שחייבים למכור את נכסיהם מכיוון שנכנסו להתחייבויות קודמות. אותם מוכרים מגלים לפתע ש”נעלמו” להם הקונים במחירים שעליהם חלמו, והאפשרות היחידה העומדת להם לממש את הנכס היא הורדת המחיר.
